Parti dalla domanda che vuoi chiarire
«Quanto produce la gestione?», «Quanto denaro rimane?» e «Quanto patrimonio possiedo nella casa?» sono domande diverse. Usare un unico numero per rispondere a tutte può nascondere una parte della situazione.
Il risultato della gestione
Il risultato della gestione sottrae ai ricavi netti i costi operativi e gli interessi del mutuo. Il periodo e le voci incluse sono parte della definizione del dato: sono ciò che permette di leggerlo correttamente.
Il saldo dopo le rate
La rata del mutuo comprende interessi e rimborso del capitale. Sottraendo anche la quota capitale, un risultato positivo può diventare un saldo negativo. Nel caso dimostrativo il saldo ordinario usa i ricavi dichiarati, prima delle spese una tantum: non è una riconciliazione completa dei movimenti bancari.
Per calcolare un cash flow effettivo, usa invece gli incassi ricevuti e le uscite pagate nello stesso periodo. Un ricavo maturato ma non ancora incassato e un incasso ricevuto in ritardo possono produrre differenze.
L’equity nella casa
L’equity stimata è il valore dell’immobile meno il debito residuo. Non è denaro già disponibile sul conto, né il profitto ottenuto dalla locazione.
Prima di confrontare due rendimenti
Controlla il periodo, i costi inclusi e il capitale usato al denominatore. Una percentuale calcolata sul prezzo dell’immobile non è direttamente confrontabile con una percentuale calcolata sul solo denaro versato dal proprietario. I tre strumenti del sito rendono esplicite queste scelte.